家主が知っておきたい賃料増額請求の要件や注意点

賃貸物件を所有する家主にとって「賃料の適正化」は収益性を維持するうえで重要な課題といえるでしょう。経済事情の変化、周辺環境の変化によって現在の賃料が相対的に低くなることもあるかと思いますが、不相当に低くなったときは借主に対して賃料増額の請求を行うことも可能です。

当記事では賃料の増額を求めるときの適切な方法や注意点についてまとめていますので、賃貸物件を運用している方はぜひ参考にしてください。

賃料増額請求の法的根拠

契約当初に定めた賃料は、その後自由に変えられるものではありません。ただ、同一の金額で長く運用するのが一般的とはいえ、一切変更ができないということでもないのです。建物等の賃貸借契約に関して規律した借地借家法という法律でも、次のように賃料増額の請求を認めています。

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

引用：e-Gov法令検索　借地借家法第32条第1項

但し書きであるように、契約書に「○○年○○月○○日までは賃料の増額は行わない」といった特約を設けている場合は別ですが、基本的には社会情勢の変化に伴い賃料が不相当になったときは増額が可能です。

※反対に、近傍同種の物件と比べて賃料が不相当に高額になったときには借主から賃料“減額”の請求を行うことも可能。

賃料の増額が認められる要件

賃料増額請求が法的に認められるためには、現在の賃料が「不相当」となっていることが必要です。「もっと収益性を上げたい」という家主の希望だけで増額が法的に認められるものではありません。

※当事者間の合意に基づく場合は、賃料を含む各種条件を変えることは可能。

そこで、以下3つの要素をチェックして不相当といえるかどうかを判断します。

1. 土地・建物に係る租税やその他負担の増加
   ・・・固定資産税や都市計画税といった公租公課の増額、（建物が借地上にある場合の）地代の増額などの要因。これらの費用は賃貸物件の運営に欠かすことができない経費であるため、その金額が上がることによって賃料を上げざるを得ない状況になるケースもある。
2. 土地・建物の価格上昇やその他経済事情の変化
   ・・・土地や建物の時価が大きく上がった、物価が高騰した、国民所得の水準が大きく向上した、など多種多様な経済事情の変動も考慮される。
3. 近傍同種の物件における賃料の上昇
   ・・・当該物件の近隣にある、構造・規模・用途等が類似する物件の賃料と比較し、賃料が明らかに低くなっているケース。マンションの一室など、一棟の建物の一部では、同一建物内の類似する部分の賃料との差も考慮する。

なお、実務上はこの3要素から機械的に判定するものではなく、その他諸般の事情も総合的に考慮します。請求が認められるかどうかの判断、増額する金額の評価、借主との交渉などには法的な知見も要するため弁護士に相談することもおすすめします。

賃料増額を求める際の注意点

増額の交渉を成功させるため、そしてトラブルなく進めるため、以下のポイントも押さえておいてください。

根拠資料の準備

賃料増額を正当なものと説明し、納得を得るためには、客観的な根拠資料を準備することがとても重要です。

そこで、周辺相場の調査データ、公的な地価評価に関する資料、不動産会社による査定書などを揃えましょう。特に周辺の類似物件の賃料情報は、賃借人に対する説明において有用です。

また、建物の修繕・設備更新の履歴、固定資産税・都市計画税の増加など、物件管理コストの上昇を示す資料も用意すると良いです。

自動更新の有無

契約書に自動更新の規定を置いている場合は要チェックです。

「一定時期までに通知を行わなければ自動で契約が更新される」旨の規定を置いているケースも珍しくなく、適切な時期までに交渉を始めなければそのままの条件で契約が継続してしまいます。契約書を確認し、更新時期が近い場合は早めに対応しましょう。

なお、借主の権利は法的に厚く保護されており、契約更新を拒絶するにも「正当事由」が必要となります。
やむを得ず賃料の増額を求めたがこれに応じず賃料が不払いになっている、などの事情があれば更新拒絶に正当事由があると評価してもらいやすいですが、借主に問題がないにもかかわらず更新を拒絶しても有効とは認められにくいです。

賃料に関する特約の有無

契約書に「賃料は○年間変更しない」などの特約を設けているときは、原則として当該期間中の賃料増額はできません。そのため、やはり交渉やその準備を始める前に契約締結時に交わした契約書の内容をチェックするよう注意してください。