不動産のサブリースとは？仕組みや契約における注意点など

不動産投資や賃貸経営を検討していると、サブリースという言葉を見聞きすることがあります。

サブリースは、空室が出ても一定の賃料が入るイメージから安定的であると思われがちですが、契約の性質を誤解したまま進めるとトラブルになる可能性があるため注意が必要です。

今回は、サブリースの基本的な仕組みや契約における注意点を解説いたします。

不動産のサブリースとは

不動産のサブリースには、家賃保証型とパススルー型の2つがあります。

今回は、オーナーに一定の家賃が支払われる家賃保証型について見ていきましょう。

サブリースとは、建物や部屋を第三者に貸し、その第三者がさらに入居者に貸す転貸借の仕組みを利用した契約形態です。

オーナーと第三者は、管理委託契約を結ぶのではなく、物件を貸す側と借りる側という関係になります。

オーナーと第三者の関係、第三者と入居者の関係という2重の構造になっている点が特徴です。

この構造により、入居者の有無にかかわらず、オーナーはサブリース会社から保証賃料を受け取る形になります。

サブリース賃料は、転借家賃総額の8割から9割程度といわれています。

不動産のサブリースで特に注意したいポイント

不動産のサブリースでは、以下の点に注意してください。

• オーナー側からの中途解約が難しいことがある
• 入居者選定や運用方針に口を出しにくい
• 収益性が下がる可能性がある

それぞれ確認していきましょう。

オーナー側からの中途解約が難しいことがある

サブリースは、オーナーと第三者との間に転貸借契約があり、その下に、第三者と入居者との賃貸借契約が連なる構造になっています。

オーナーは入居者と直接契約を結んでいませんが、実際に居住している入居者の保護が求められるため、オーナーと第三者との契約であっても、自由に中途解約できない設計になっているケースがあります。

運用上、サブリースから管理委託へ切り替えたい局面は起こり得るため、中途解約の可否や解約予告期間などは契約前に必ず確認すべきです。

入居者選定や運用方針に口を出しにくい

転貸の主体は、あくまでもサブリース会社です。

契約内容によっては、入居者の選定・条件設定にオーナーが関与できないことがあります。

収益性が下がる可能性がある

サブリース賃料は、契約期間中ずっと同額とは限りません。

多くの契約では、一定期間ごとに賃料の見直し条項が置かれ、周辺相場や稼働状況を理由に減額が提案されることがあります。

また、サブリース賃料は、満室想定より低く設定されることがほとんどです。

そのため、満室運用ができる物件なら、サブリースにすることで収入が目減りします。

まとめ

サブリースは、空室や滞納の波を抑えつつ管理負担を軽くできる一方、特有のリスクがあります。

契約書の条項次第でリスクの大きさは変わるため、不安がある場合は、締結前に弁護士へ相談することをおすすめします。