賃貸物件の無断転貸が発覚したときに貸主がとるべき対応を解説

賃借人が物件を無断で転貸（又貸し）していたことが発覚したとき、貸主としてはどう動くべきでしょうか。当記事では転貸に関するトラブルについて取り上げ、無断転貸に関する法律上のルールをわかりやすく整理した上で、対処法を解説していきます。

無断での転貸に適用される法律上のルール

賃貸借契約において、借主が貸主に無断で第三者に物件を使わせる行為は「無断転貸」と呼ばれ、民法でも明確に制限されています。

第六百十二条　賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない。
２　賃借人が前項の規定に違反して第三者に賃借物の使用又は収益をさせたときは、賃貸人は、契約の解除をすることができる。

引用：e-Gov法令検索　民法第612条

上の条文で「借主は、貸主の承諾がないと物件を第三者に又貸しできない」と定めており（第1項）、さらに「これに違反して又貸ししたときは、貸主は、契約を解除できる」とも規定しています（第2項）。

契約書に転貸禁止の条項がなくても、法律上の規定に基づき無断転貸は制限されているということです。

解除が認められやすい場合・認められにくい場合

条文だけを見ると、無断転貸の事実が発覚した時点で契約解除が可能になるとも読み取れます。

しかしながら、実際のところ「無断転貸＝即解除可能」とはなりません。判例上、無断転貸があっても「貸主との信頼関係を壊すほどではない」と評価されるときは、貸主の解除権は認められないとされています。

どのような場合に解除が認められるかは個々の事情により異なりますが、傾向を整理すると以下のようになります。

なお、上記はあくまで傾向ですので、具体的な判断は弁護士に相談されることをおすすめします。

無断転貸に気付いたときの対処法

無断転貸が発覚しても、突発的に指摘するのではなく、段階を追って落ち着いて対処していくことが大切です。

事実関係の確認と証拠の確保

最初にすべきことは、「無断転貸が行われていることを客観的に示せるだけの情報を集めること」です。

現地で実際の居住者を確認する、管理会社を通じた聞き取りを行う、近隣住民への聞き取り、民泊サイトへの掲載の調査などに取り組み、客観的事実を押さえておきましょう。

後に法的手続に進む場合、「誰が実際に住んでいるか（占有しているか）」を示す証拠があるかどうかが展開を大きく左右します。

書面で指摘と是正の要求

事実確認ができれば、借主に書面で通知を行いましょう。実務上は「配達証明付きの内容証明郵便」を用いるのが一般的です。

そして通知書にて無断転貸の事実を指摘し、一定期間内の是正（転借人の退去など）を求め、応じなければ契約を解除する旨を記載します。この書面の作成に関しても、弁護士に依頼するか、少なくとも事前の助言を受けておくことが推奨されます。

なお、転貸は借主が違反をしている自覚のないまま行われることもあります。
「借主の引っ越し後、友人や知人に部屋をそのまま使わせている」「店舗の経営を第三者に委託し実質的に又貸し状態となる」「法人契約の物件に従業員以外を居住させている」などのケースでは、借主本人には違反との自覚がないまま転貸に該当する状態になっていることも考えられます。

このようなケースであれば、通知を行うことで素直に応じてくれることも期待できます。

法的措置の検討

通知後、借主が是正に応じて解決に至ることもありますが、対応してくれない場合や連絡がつかない場合は法的措置を検討します。

裁判所を利用する場合の一般的な流れは次のとおりです。

1. 賃貸借契約の解除の意思表示（内容証明郵便で行う）
2. 明渡しを求める訴訟の提起
3. 判決または和解による解決
4. 退去しない場合は強制執行

実際の裁判では判決まで進む前に、「○ヶ月以内に明け渡す」という内容で和解により解決するケースも少なくありません。早期退去を促すために貸主側が立退料を支払って和解することもあります。

契約段階から予防策を打っておく

発覚後の対処よりも、そもそも起こさせない仕組み作りに向き合う方が労力も小さく低コストで済みます。そこで契約締結時には以下の点を意識しましょう。

• 転貸禁止の条項を明記し、違反時は催告なしで解除を求めることがある旨も定めておく
• 居住者の範囲を「借主本人および届出済みの同居人に限る」と具体的に定め、口頭でもはっきりと伝えておく
• 民泊・短期貸出など第三者への提供禁止を別途明記する
• 定期的な物件巡回や管理会社による入居者確認の体制を整える

「書いてあれば絶対に防げる」というものではありませんが、万が一のときに貸主側の立場を強くする効果があります。