退去時請求された原状回復費用に納得がいかないときの対応

賃貸物件に入居するとき、敷金を支払っている方も多いと思います。これは原状回復にかかる費用を補填するための金銭ですので、退去時に原状回復費用がかかるとしても追加の支払いが発生しないことも珍しくありません。

しかしながら、その想定を大きく上回る請求を大家から受けることもあり、「こんなにも支払わないといけないのか」と悩むケースがあるのも事実です。ただ、大家からの請求は強制されるものではありません。納得がいかないときはここで説明する内容も参考に対処していきましょう。

原状回復の基本

原状回復とは、入居者の故意や過失、善管注意義務違反によって生じた消耗を修復することを指し、経年変化や通常の使用方法によって生じた劣化についてはここから除かれています。

そこで原状回復費用の負担に関しては大家と入居者で次のように区分することができます。

原状回復義務はあらゆる劣化や損傷の修復を入居者に課すものではなく、一般的にはワンルームなら2,3万円程度、3LDKでも10万円前後の負担となることが多いです。

※実際の消耗具合、物件や構造などによっても異なることに注意。

原状回復費用請求への対応方法

大家からの原状回復費用の請求に納得がいかないこともあるかもしれません。数万円程度発生するのは相場の範囲内といえますが、想定外に高い費用の支払いを求められたときには請求内容をよくチェックしてください。

「大家の指定する金額で必ず受け入れないといけない」というルールはありませんので、納得がいかないときには交渉などを行います。

明細書の請求と内容確認

まずは大家（または管理会社）に対して、請求内容の内訳がわかる明細の交付を求めましょう。そして明細書を入手したら以下の点を確認してください。

• 経年変化や通常損耗にあたる部分が原状回復費用に含まれていないか
• 入居前から存在していた傷や汚れの修繕費が含まれていないか
• 請求額が相場と比較して不当に高額ではないか

心当たりのある損傷に対する修繕など、納得できる内容と金額であればそのまま受け入れても問題ありません。ただ、おかしいと思う箇所がある場合や「この金額が適切なものなのかどうかがわからない」という場合にはすぐに支払いに応じず専門家に相談するなどして慎重に対応を進めましょう。

契約書の特約を確認する

賃貸借契約書に原状回復費用に関する特約が定められているケースがあります。

たとえば「退去時のハウスクリーニング代は借主の負担とする。」「壁紙の損傷の張替えは借主が負担する。」といったものです。

特約があるときは基本的にその内容に従って修繕費用を支払うことになります。ただ、金額が適切でないケースもありますし、そもそも特約の内容が適法とはいえないケースもあります。その可能性も踏まえて、契約書の特約を確認しましょう。

不動産会社・賃貸人と交渉する

明細書の確認と契約内容の確認を行い、請求内容に異議があるときは、大家に対して「請求内容に異議があります」といった旨を伝えましょう。

ただし、交渉の際は以下の点に注意が必要です。

• 感情的にならず冷静に、丁寧に対応すること
• 国土交通省のガイドラインや判例を根拠に意見を主張する
• 入居時と退去時の写真や動画などの証拠を提示する
• やり取りの内容を書面やメールなどで残すようにする

なお、交渉のやり方に決まりはありません。対面である必要はなく、メールでも電話でも、SNSでもかまいません。

賃貸住宅トラブルに詳しい機関・法律家に頼る

交渉が難航するとき、もしくは自分で交渉することに不安があるときは、消費者トラブルや法律に精通した機関・専門家に相談しましょう。

例として「消費生活センター」や「弁護士」などが挙げられます。

消費生活センターは消費者トラブルに関する相談や支援の案内を行う公的な機関です。全国の消費生活センターで無料相談でき、ここを介して専門家の紹介などを受けられる場合もあります。

弁護士は法律の専門家で、さまざまな法律相談から交渉の代理などにも対応することができます。大家との直接交渉を依頼することもできますし、交渉が決裂した場合の訴訟対応まで一貫してサポートができます。

裁判所の利用

大家との交渉で解決しないときは、裁判所を利用して解決を図ります。

訴訟を提起するとなれば証拠の準備から審理の期間に多くの手間と時間がかかりますが、弁護士がついていれば円滑に対応を進められるでしょう。また、請求金額が60万円以下であれば少額訴訟も利用できます。こちらは手続きが簡素化されており、通常は1回の期日で判決が出されます。

原状回復に関するトラブルへの備え

賃貸物件を利用している場合、退去時の原状回復をめぐって大家と揉めることも珍しくありません。このような問題に悩まされることのないよう、以下の準備をしていくことをおすすめします。

• 入居時にできる対策
  • 入居前に部屋の状態（傷や汚れなど）を写真や動画で細かく記録しておく
  • 契約書の原状回復に関する条項をよく確認し、不明な点・納得いかない点は質問して解消しておく
  • 入居時の現状確認書にて、既存の傷や汚れに対する確認を取っておく
• 退去時にできる対策
  • 退去直前に部屋の状態を写真や動画で細かく記録し、その後損傷が生じたとしても入居者によるものではないことを証明できるようにする
  • 立会い確認を行い、指摘された箇所をその場で確認する
  • 敷金の返還見込み額や原状回復費用の概算を確認しておく

また、入居中に大家とコミュニケーションを取る機会は多くありませんが、やり取りを行う際は良好な関係を維持できるよう丁寧な対応を心がけましょう。良い関係性を構築できていると退去時も揉めるリスクを下げられますし、交渉にも素直に応じてもらいやすくなります。