賃借人が原状回復対応しなくてはいけない具体例を解説

アパートやマンションを借りた際に気になるのは退去時の修繕費用の負担ではないでしょうか。

原状回復をしなくてはいけない具体例を知ることで、トラブルを未然に回避し、気持ちよく退去できます。

今回は賃借人を守る賃貸借契約のルール改正から、原状回復が必要なケースと必要ではないケース、原状回復の際に気を付けた方がいいことについて紹介します。

2020年4月1日に賃貸借契約の民法ルールが改正

賃貸借契約とは不動産を借りる際に締結する契約のことです。

貸主である大家もしくは不動産会社と借主である入居者が結ぶ契約をいいます。

貸主は不動産物件を使用して利益を得る権利を借主に提供し、借主は賃料として使用権利の対価を支払います。

契約期間が終了した際には、不動産物件を原状に回復して返却する義務があるというものです。

賃貸借契約の民法ルール改正までの経緯

アパートやマンションなどの不動産物件を借りている人が、退去時にトラブルになった話を聞いたことがある、もしくは巻き込まれたことがある人は多いかもしれません。

「敷金が返還されない」「不当な金額を請求されている」このようなトラブルが消費生活センターに寄せられたり、裁判に多数持ち込まれたりしました。
民法ルール改正の前には国土交通省がガイドラインを示されていました。

しかしこのガイドラインをあってもトラブルは減らなかったため、民法ルールが定められました。

通常の使用方法による劣化は原状回復しなくてよい

原状回復と聞くと、入居したときの状態に戻さなければならないと思ってしまいますが、そのようなことはありません。

通常生活していればクロスが劣化する、畳が劣化するなどは自然に起こることです。

紫外線によりフローリングが日焼けすることもありますし、冷蔵庫周辺が熱により焼けてしまうこともあるでしょう。

このような事例は誰にでも起こり得ることで、生活をする上では避けられないものと考えます。

賃貸人は家賃からこれらの修繕費用を負担しなければなりません。

つまり生活をするうえでの必然的についた傷や経年劣化による褪せなどは原状回復に当たらず、賃借人が修繕費用を捻出しなくても良いことになりました。

賃借人が原状回復しなければならないケースとは？

賃借人は通常の使用をしていれば、原状回復の費用を負担することはありません。

しかし「通常の使い方」の捉え方には個人差があります。賃借人が原状回復しなければならないケースについて見ていきましょう。

引越しの作業で発生した傷

引越しの際に、家具で壁や廊下などに傷を付けてしまった場合、このときの傷の修復は原状回復しなければなりません。

たとえば、フローリングのへこみやクロスに傷を付けてしまうなどです。

引越しの場合は業者によって保険に加入していることもあるため、傷付けられた際の補償を確認しておきましょう。

生活をしていく上で床に傷を付ける

うっかり物を落としてしまいフローリングに傷を付けた、子どもが床に傷を付けた、キャスター付きのイスで傷や凹みなどが生じたなど、生活をする際に起きた傷は賃借人が原状回復しなければなりません。

タバコのヤニや臭い

室内でタバコを吸っていると室内に臭いがしみ込んでしまったり、クロスの色が変わったりしてしまいます。

とくに白いクロスの場合は茶色っぽく変化するのでわかりやすいでしょう。この場合も賃借人が原状回復をしなければなりません。

飼育しているペットによる柱などの傷

飼っているペットが柱などを傷付けた際も、賃借人に原状回復の義務があります。

鍵の紛失や破損

不注意で賃借人が鍵を紛失する、もしくは破損した場合は原状回復の義務があります。

給湯器の破損

賃借人が間違った使用方法により給湯器を破損した場合は現状回復の義務があります。

結露を放置によるもの

結露が発生すると室内や壁面にカビが生えることがあります。

部屋の換気をしたり、除湿器を使用したりして結露対策をしなければなりません。

結露はクロスにカビやシミを発生させた場合は賃借人に原状回復の義務があります。

壁に棚を設置

賃借人が壁に棚を設置する際などに釘を打つなど穴を開けた場合は原状回復の義務が生じます。

原状回復の際に気を付けたいこと

賃貸借契約に関する民法のルールができたとはいえ、契約書の文面によっては賃借人が負担することになる項目もあります。

これから説明する項目はどうなっているのか、賃貸借契約書に印鑑を押す前にチェックしておきましょう。

クリーニング費用について

退去時のクリーニング費用は賃貸借契約書に記載されていない場合は賃借人が負担することはありません。

特約として「退去時に室内クリーニング費を〇万円負担する」と記載されている場合は賃借人負担となります。

傷やシミなどはその部分だけ負担すればよい

床や壁に傷を付けた場合は賃借人が負担しなければなりませんが、負担をするのは傷を付けた部分だけです。

長く住んでいれば摩耗したり経年劣化したりするため、それらを差し引いた金額を計算するのが一般的です。

経過年数を考慮した原状回復費の請求かどうかを確認しよう

とくに問題となりがちなのがクロスについてです。

6年で残存価値1円となるような負担割合にしなければなりません。

カーペットやクッションフロアも同じく6年で残存価値1円となります。

まとめ

これまで長きに渡り、アパートやマンション退去時の修繕費用についてはトラブルが続いていました。

2020年に民法ルールが改正されたことにより、これまでに比べるとトラブルは減少しています。

しかし、民法ルールの改正についての周知はまだ行き届いていなかったり、賃貸人との認識に差異があり、請求されることもあります。

このようなトラブルが発生した場合、自力での解決は難しいため早期に弁護士へ相談することを検討してみてください。