家賃滞納

現在賃貸借契約によって、賃貸中の不動産をお持ちの方で、借主が家賃を支払わずに困っているという方がいらっしゃると思います。

このような場合に、貸主としては借主に対してどのような措置をとることができるのかを知りたい方は、ぜひ当事務所のホームページをご覧ください。

当ホームページでは、家賃滞納があった場合の貸主が取ることのできる対処法について詳しく解説をしていきます。

◆家賃滞納が発生した場合の対処法
家賃滞納が発生した場合には、即刻退去をしてもらいたいと考えている方もいらっしゃると思いますが、賃貸借契約の解除については民法上規定がなく、「信頼関係の法理」によらなければ、強制的に契約の解除をすることができません。

家賃滞納の理由にもいろいろありますが、一時的に経済的に困窮している場合やうっかりミスによって一度遅延しただけで、契約を解除され、退去しなければならないというのは、借主にとって酷な結果といえます。そこで、当事者の信頼関係が破壊されるような信義則に反する義務違反でなければ、解除をすることができないという概念です。

信頼関係破壊がされたか否かは、裁判官が借主の従前の賃料の支払い状況や建物の使用状況などを考慮して、総合的に判断されます。

滞納している期間が1,2ヶ月程度であれば信頼関係の破壊はなかなか認められず、半年以上となってくると信頼関係が破壊されたと判断されることが多くなっています。
もっとも前者のような場合であっても、建物の使用状態が悪く、修繕が必要な箇所がいくつもあったり、近隣の住民の生活を妨害するような騒音等がある場合には、信頼関係が破壊されたと評価されることがあります。

ではどのように対処をすればいいのか具体的な方法について解説をしていきます。

・口頭や書面で請求する
1,2ヶ月程度の滞納であれば、上記で説明した通り、うっかりミスや一時的に経済的に厳しい状況となっていることがある可能性もあるため、口頭や書面で請求をすることによって穏便に解決を図ることができます。

滞納しているのが学生の場合には、滞納を続ければ保証人に直接を連絡することも、早期解決の手段の一つです。

・内容証明郵便を送付する
上記のように1,2ヶ月程度の滞納であれば、口頭や書面で請求することで、穏便に解決を図ることができますが、滞納期間が非常に長いものとなっている場合や、なかなか滞納分を支払ってくれないような場合には、内容証明郵便によって家賃を請求することとなります。

内容証明郵便は、どのような内容が誰から誰に送られたかを、差出人が作成した謄本によって、日本郵便株式会社が証明する制度です。

そのため、内容証明郵便を送ることによって、相手は支払いの催促がなかったと主張することができなくなるため、訴訟に発展した場合には、確実な証拠とすることができます。

また、内容証明郵便は滞納を続ける場合には法的手段に出る旨の意思表示になり、相手にプレッシャーを与えることができます。

・契約を解除し明渡しを請求
内容証明郵便を送付しても家賃が支払われない場合には、賃貸借契約の解除をします。
その上でさらに、内容証明郵便によって物件の明渡しを請求することとなります。

・訴訟を提起する
相手方が明渡し請求にも応じない場合には、訴訟を提起することになります。
上記で説明した通り、内容証明郵便を送ったことが訴訟において証拠となりますし、信頼関係が破壊されているか否かの重要な資料ともなり得ます。

訴訟の結果で明渡しが認められても、相手方が一向に退去しない場合には、強制執行によって退去させることができます。

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