借地権とは？旧法・新法による違いについても解説

借地権とは、地主から期限付きで土地を借り、そこに建物を建てられる権利です。

借地権には旧法の借地法によるものと、新法の借地借家法によるものがあり、現在はどちらの契約も混在しています。

この記事では借地権の概要や、旧法・新法による違いについて解説します。

借地権とは

借地権とは土地の所有者（地主）から建物を建てるための土地を借り、その土地へ建物を建てられる権利です。

借りた人（借地人）は、対価として地主に地代を支払います。

借地権は建物を建てられる権利ですので、駐車場などの契約には関係しません。

1992年8月より前の契約では、旧法の借地法が適用されています。

それ以降で新たに契約を結んだ際には、新法である借地借家法が適用されます。

賃借権と地上権

借地権は、賃借権と地上権の2種類に分けられます。

賃借権とは、借地人が地主に対して「借りた土地に建物を建てて住むこと」を請求できる権利です。

地主の許可がなければ建物の建て替えや売却ができません。

一方地上権とは、借りた土地の上にあるものを直接的に支配できる権利です。

地主の許可を取らずに建物を売却したり、担保として使用できたりします。

借地権のメリット・デメリット

借地権を活用することで、借地人は土地にかかる費用を抑えることができ、土地と建物の両方を所有するよりも安く自宅を持つことができます。

しかし地代の負担や、さまざまな場面で地主の許可が必要になるなどのデメリットがあります。

地主側も、地代を得ることはできますが、土地の返還に応じてもらえない可能性があります。

また、長い契約期間中に地価が上昇し、当初の契約より地代が上がることもあります。

双方が合意しなければ値上げできず、トラブルに発展する恐れもあります。

旧法と新法による借地権の違い

旧法である借地法では、借地人の権利が優先されていました。

しかし新法である借地借家法では定期借地権が導入され、地主の権利も守られるようになりました。

旧法による借地権

借地権の契約は期限付きの契約です。

しかし更新していくことで、半永久的に土地を借り続けられます。

借地法に則って契約した場合、その後契約を更新したとしても、その契約に新法が適用されることはありません。

借地法によって定められた契約期間は、建築した建物が鉄筋コンクリート造など堅固建物の場合は60年、木造など非堅固建物では30年です。

しかし、地主と借地人双方の同意があれば、契約期間を自由に決められます。

ただしその際には、堅固建物は30年以上、非堅固建物は20年以上の契約にしなければいけません。

また更新後の契約期間は、堅固建物は30年、非堅固建物は20年と定められています。

新法による借地権

借地借家法では、契約の更新が可能な普通借地権と、契約を更新できない定期借地権が存在します。

普通借地権の契約期間は、どのような造りであっても一律30年です。

ただし双方の合意により、さらに長い期間での契約も可能です。

契約を更新した際の新たな契約期間は、最初の更新では20年、2回目以降は10年になります。

定期借地権では契約期間が満了すると、土地を更地にして地主に返還する必要があります。

借地権の更新や建物の買い取りを地主に求めることはできません。

一般定期借地権の契約期間は50年です。

事業用の建物を建てるための契約である事業用定期借地権では、契約期間を10年以上50年未満としています。

なお、事業用定期借地権の契約は公正証書により締結しなければいけません。

また、土地の返還時に土地を更地にする必要のない建物譲渡特約付借地権も存在します。

建物譲渡特約付借地権の契約期間は30年以上です。

契約期間満了時には、建物を地主が買い取ることになります。

旧法から新法への切り替え

旧法から新法へ切り替えたい場合には、契約自体を新たに結びなおす必要があります。

地主が切り替えを考えている場合、契約更新のタイミングで新たな契約を打診することが一般的です。

しかし新たな契約で定期借地権となった場合、契約満了時には土地を更地にして返さなければいけません。

一方、旧法の借地権は契約を終了しない限り更新後にも引き継がれ、半永久的に土地を借り続けることが可能です。

地主側は正当な理由がない限り契約更新を拒否できないため、旧法のまま契約を続けたい場合には、契約の更新を申し出ると良いでしょう。

まとめ

この記事では借地権の概要と旧法・新法による違いについて解説しました。

借地権とは地主から土地を借り、そこへ建物を建てられる権利です。

契約には期限があり、満了すると借地人は土地を更地にして地主へ返還しなければいけません。

契約を更新することで半永久的に借り続けられますが、定期借地権は更新できないため注意が必要です。

建物の売却や契約更新の際にはトラブルが発生することもあります。

借地権にまつわるトラブルは弁護士までご相談ください。